樓市話山論見：2021年要不要買房？李嘉誠17年就有所“暗示”

2021年房地產市場會呈現何種走勢？房價漲還是跌？春節前買房還是春節后再出手？這是最近一段時間大家最關心的幾個熱門問題。

最近幾天國家統計局陸續公布了房地產的各項統計數據，其結果顯示：2020年1—12月份，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%；商品房銷售額173613億元突破歷史記錄，增長8.7%；商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；全國平均房價更連續5個月進入“萬元時代”，最高時10543元/平，較上一年最高點時增長高達7.5%。一句話總結，2020年雖然開局不利，結果卻出人意料。之所以會出現這樣的結果，中原地產首席經濟學家張大偉分析認為，主要是三方面的原因：其一、信貸政策整體寬松，居民戶中長期信貸5.95萬億刷新歷史記錄；其二、年內超過100個城市降低了落戶標準，這些政策都增加了購房需求；其三、非常時期，海外投資銳減，資金回流，疊加改善需求明顯上漲。

如果以所有人最關心的平均房價增速來看，2019年沒買房的，選擇在2020年買房，整體看成本至少增加了7.5%。當然，像深圳、銀川這類城市二手房漲幅超過了15%的城市，買房多花的成本可能就更高了。2020年全年調控累計出手489次，但市場依然是延續了“慢牛”趨勢。疊加最近一段時間不少資金都預測，2021年房價上漲壓力仍然比較大。其中最值得一提的就是社科院，在報告中早早就直言預測，“2021年房價平均漲幅在5%左右”。這讓很多有購房需求的無房者十分焦慮。

2021年要不要買房，2021年到底適不適合買房？在給出“答案”前，我們先看一下當前樓市的整體情況：

首先，2020年9月份和2021年開年第一天，國家分別出臺了涉房企業融資監管“三道紅線”和銀行的“紅線”與“五檔監管”。核心目的就是為了控制房地產信貸無序擴張，主要手段是通過設置紅線的方式讓一些不達標的企業主動降負債、降速，以達到掌控大局的目的。直白點說，就是控制資金流向房地產。這意味著國家已經在慢慢控制房地產行業發展速度和擴張規模了，不再允許房地產行業的野蠻發展。對于房企，其實就是意味著不能再繼續大規模融資擴張，失去了大量的資金來源。這也是2020年以來，全國絕大多數房企扎堆降價賣房“以價換量”回籠資金的根本原因。不要以為2020年已經結束了，事實上這只是開始，未來2-3年才是房企最難熬的時間；

其次，2020年雖然房地產整體數據很好看，但是我們不得不提的是，市場分化很嚴重——有的房價漲得兇，但70個重點城市中也有26個城市的房價跌回一年前，這其中，牡丹江、南充、天津、鄭州、貴陽、北海、瀘州、太原、哈爾濱、濟南跌幅位居前十位。全國房價分化非常明顯，買房不能再閉著眼盲選。事實上，從機構調查的數據來看，我們不難發現，2021年絕大多數購房者對后市的預期并不高，接近70%的被訪者表示會“繼續觀望”；

再者，樓市銷售面積、銷售額紛紛創歷史記錄，這個我們不否定。但不可忽略的是，根據易居研究院發布的數據顯示，全國100個城市的新房庫存已經達到了5億平。2019年庫存增速是6%，2020年銷售面積創歷史記錄的情況下，庫存增速卻不減反增，達到了最高點7%，說明現在的房子并沒有那么好賣，而且銷售速度趕不上建房速度。

最后我們想說的是，其實早在2020年初，易居研究院就發布報告稱，從2020年起全國的新房市場已經進入“供大于求”局面了。聯想到我國城鎮地區房屋空置率已經超過20%，空置房足夠解決2億人的居住問題，所以對于后市，我們很難相信前幾年的奇跡能再次上演。

因此，我們必須不斷強調的一點就是，“房住不炒”意味著剛需時代來臨，這表示我們該用發展的眼光來重新審視現在的樓市了，絕不能完全依賴于過去的經驗。尤其是對于靠投資炒作樓市賺錢的人來說，如果仍然一意孤行認為“買房是躺賺”，最終可能會付出慘痛的代價：一方面，國家提出房住不炒，而且要求各地方要牢牢堅持，這意味著未來調控會成為常態，現在冒險進入可能最后會“為國接盤”；另一方面，從投資收益成本核算來看，現在投資買房真的很難再獲利了。經濟學家李迅雷算過一筆賬，現在投資買房的成本是7%，包括資金成本、房屋折舊成本以及其它雜七雜八的稅費等。換言之，如果我們所購買的房子每年的房價上漲幅度不超過7%，其實是虧錢的。對于剛需來說，不管市場如何變，都要遵循“按需行動”的原則，即有需求就買，不要特別挑時機。一則沒有人可以預測到市場的“底部”，二則老想占便宜可能吃大虧，尤其是拿著三成首付的剛需，往往很容易因為信息不透明，被擅長營銷的開發商套路。

如果我人微言輕，說出來的觀點大家不放在心上，那不妨看看精于算計的投資大佬們對2021年樓市的看法吧。2021年適合買房嗎？李嘉誠、馬云發聲“指點迷津”：

李嘉誠：從過去7年持續不斷拋售地產業務這一點可以看出來，曾經的亞洲首富對房地產顯然不再有以前的熱情了。事實上，李嘉誠2017年就對房地產的走勢有所“暗示”：房價、地價漲幅太高，已經沒有太多利潤可賺。他在接受采訪時甚至直言，未來5年不管是香港還是內地的房價都會迎來“大風暴”，這種情況下，剛需按揭買房自住沒問題，但是炒房應該立即停止。從李嘉誠這段“暗示”言論中我們不難發現，其實對于后市，李嘉誠還是比較悲觀的，對于投資買房，他也是持反對態度。核心原因是，缺乏需求和資金支持的樓市，未來大概率會趨于穩定，已經無利可圖了。雖然他自己曾經靠著樓市發家，但是一旦發現苗頭不對，還是會毅然決然“撤離”。這也值得很多投資買房者學習：沒機會的時候，一定要認清現實，該撤就撤，不賺最后一個銅板。

馬云：2021年要不要買房，電商大佬兼網紅名人馬云也給出了9字建言：不要太著急貸款買房。即實在有需求的，如果自己條件允許可以買；那些沒需求的就不要去湊熱鬧了，尤其是那些幻想靠投資樓市發財的年輕人，要趕緊放棄幻想，要更加務實才對。在馬云看來，未來兩個年輕人根本不用愁沒房子住，相反應該思考如何管理好房子，因為兩個年輕人未來可能要繼承5套房子。更主要的是，馬云覺得，國家未來一定會控制房地產的投資規模。根本原因是，經濟發展靠房地產不可持續，房地產現在的繁榮是犧牲年輕人幸福為代價換來的，這種發展不應該被高高捧起。基于此，現在的年輕人不應該過早背負巨額貸款買房，一方面這會削弱年輕人的創新拼搏能力，另一方面這會加劇年輕人的投機取巧思想，特別是現在很多年輕人經常幻想買房一夜暴富，這種不正之風該徹底停止了。

總結：不管我們承不承認，房地產都依然對我國經濟有支柱作用，而且放眼全世界，沒有哪一個國家的房地產是沒有投資屬性的。所以，未來樓市依然存在投資價值。只是有一點需要明確，房地產已經徹底過了投資的黃金時代，現在是剛需時代。換句話說，2021年剛需買房可能適合，但繼續幻想靠投資買房發財暴賺，這種春夢該徹底醒醒了。為什么這么說？一則國家回歸房地產住人屬性的態度很明確；二則越來越多的信號顯示，房地產擠壓了實體經濟的發展，確實到了不得不“削減”的地步了；三則從發達國家的經驗來看，經濟想走向高質量發展，一定不能過度依賴房地產。國家過去半年多，兩次出手“收緊信貸”（設置紅線），就是最好的證明。

免責聲明：若此文侵犯了您的合法權益，請與本網聯系，我們將及時更正或刪除，謝謝。 郵箱：305109410@qq.com