樓市話山論見：樓市“風向已轉”？“斷供潮”來臨，未來房價將走向何方?

隨著2021年的到來，樓市并沒有因為新的一年到來而出現新的轉機。在整個2020年里，房價走勢都非常低迷，在國家不斷地對房地產行業調控下，樓市走勢已經出現轉折點。在2020年里，雖然以深圳、東莞、杭州、蘇州、南京等經濟發達區域城市樓市都非常過熱，但是最后根據相關機構的調查結果顯示，這些城市的樓市都存在炒作現象，最終在調控政策收緊的情況下房價上漲的勢頭也都被遏制了下來。而除了這些城市之外，全國大部分大城市的房價都出現了下跌的跡象，不少城市房價下跌的幅度還不小，比如北京、鄭州、天津、武漢、青島、濟南等城市。特別是青島和鄭州這兩個城市，雖然市區房價下跌不明顯，但是其郊區樓盤房價下跌非常明顯。可以說，由于2020年房價的走勢，讓人們第一次看到了房價下跌的希望。在過去，房價也確實跌過幾次，但是最后都很快上漲了回去，因此目前還有一些人依然看漲房價，認為房價目前只是暫時回調，以后還會大漲回來。真的是這樣嗎？其實不然，因為現如今的樓市不僅是政策環境已經改變，供需關系也已經改變了。

在政策方面，在過去房地產行業一直是經濟發展的引擎，所以為了發展經濟，房地產行業政策環境非常好。就比如在2014年樓市出現困難、樓市庫存不斷攀升時，國家就出臺了“去庫存”政策。比如鼓勵農民進城買房，買房有補貼；比如降低首付比例和房貸利率；還比如放開限購政策，鼓勵購買二套房等等。樓市在這種利好的政策環境下很快回溫，房價也很快上漲回來并且創新高。但是現如今的樓市政策已經和以前截然相反，現在國家下決心調控房地產行業和現在的高房價，不斷對打擊樓市炒房現象。也就是以前的政策是鼓勵大家買房，現在的樓市政策是堅決打擊投資炒房現象，只建議剛需購房者買房。在供需關系方面，在過去，由于房地產行業發展的時間比較短，住房資源還非常緊缺，并且隨著城鎮化進程的不斷繼續，每年都有大量的農村人口流入城市，對住房的需求也在不斷增加。再加上有大量炒房客投資囤積房產，所以市場流動的住房資源一直都是供不應求，房價一直上漲也非常正常。而現如今的住房資源已經過剩了，根據國家統計局數據顯示，我們國家城鎮居民的人均住房面積已經超過了39平方米，遠遠高于很多發達城鎮人均住房面積33平方米的水平。

另外，根據央行調查組的調查數據顯示，我們國家96%的城鎮家庭都有房子，戶均1.5套房子。從這兩組數據中可以看出，我們國家的住房資源已經過剩，并且在國家不斷地調控之下，炒房客也在慢慢退出樓市，大量被囤積的房產現在也在慢慢流入樓市之中。現在不僅是樓市總體住房資源過剩，市場中流動的住房資源也已經過剩，因此現在樓市已經進入了買方市場，在這種供需關系下，房價也已經失去了再次大漲的基礎。另外，現如今的全國大部分城市的房價都已經嚴重偏高，偏離了當地居民的收入水平。比如根據易居研究院的調查結果顯示，我們國家平均房價收入比已經高達13.3，并且北京、深圳和廈門這3個城市的房價收入比已經超過了30。可以看出，現在我們國家的房價確實偏高，就是很多資源萎縮人口不斷流失的三四線小城市的房價都在七八千左右，樓市目前的泡沫非常大。

所以可以看出，根據目前樓市的情況，房價已經不可能再像以前那樣再度大漲了，相反的，現在很多城市的樓市都需要面臨房價下跌的壓力。而房價的下跌，也會讓最近兩年買房的人面臨虧損的情況。比如2017年在河北涿州買房的人現在不僅首付已經虧沒了，也已經面臨資不抵債的情況，因為涿州房價已經從2.5萬元/平方米的高點跌到了目前9000元/平方米左右。因此，隨著房價不斷走低，購房者對房價上漲的預期沒有實現，再加上2020年很多人收入都受到了影響，所以現在很多人已經失去了還房貸的能力，最終選擇了棄房斷供。

根據阿里的拍賣平臺上房產拍賣數據顯示，現在法拍房的數據量相比去2015年已經翻了一倍，可以看出最近兩年棄房斷供的人越來越多，“斷供潮”來臨。由于現在棄房斷供的越來越多，銀行的壞賬也越來越多。對此，在今年央行和銀監會也出臺了“限貸令”新規定，通過限制房貸來降低金融風險。也就是說，現在2021年剛剛來臨，樓市就迎來了“限貸令”，這也是對房地產行業又一個調控政策。通過對銀行機構對房貸設置上限來限制房貸的規模，從而限制投資客貸款買房，這也是為了防止炒房客高杠桿投資虧損之后棄房斷供。而在“限貸令”下，2021年房企又將面臨購房者貸款難的問題，這樣也會減少很多人、特別是投資客買房。另外在2021年房企們還面臨降低負債率的壓力，需要賣房子回籠資金。所以在這兩個新規之下，房企們在2021年的銷售將遇到更大的困難，對此房企們也將大概率加大降價促銷力度來吸引購房者買房。同時，新房市場還將受到二手房房價下跌的沖擊，所以2021年以后的房價或將超出人們的想象。

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