?樓市話山論見：全筑·2021中國房企TOP500高峰對話,回歸產品力 推動產業鏈高質量發展

為梳理房地產上下游合作現狀，倡導陽光交易，引導規范采購行為，以品牌帶動品質提升，共同服務美好人居，2021年3月16日，由中國房地產業協會作為指導單位，上海易居(博客)房地產研究院中國房地產測評中心主辦的“2021中國房地產TOP500測評成果發布會暨房地產高峰論壇”(以下簡稱“TOP500”)在上海中心花園禮堂舉行。同期，備受關注的“2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500首選供應商測評研究報告”也在會上正式發布。大會現場，中國優秀房地產開發企業和供應商企業開啟2021中國房企TOP500高峰對話，聚焦今年樓市的走勢與機會，以及企業的判斷與應對。

對話嘉賓為：

中梁控股執行董事、聯席總裁李和栗

龍記泰信集團執行總裁楊江輝

大家房產總經理顧飛

中南建設董事、中南置地高級副總裁唐曉東

康橋集團副總裁肖春和

當代置業高級副總裁、集團研發設計院總經理韓飛宇

樂邁亞洲總裁陳梅

全筑股份副總裁孫海軍

老板電器副總裁洪偉光

以下為現場實錄整理：

主持人：如果看好房地產大的趨勢可以給10分，如果整個形勢相對比較謹慎，我們可以給0分。0到10分評價2021年房地產大的格局，給一個理由，這樣比較清晰。

中梁控股李和栗：整體感覺地產行業個人七八分還是有的，整體來講房地產行業還是穩定的導向，政策看延續性是非常延續的，沒有出現大的系統性的問題，政策的導向必然會引導行業向一個穩定的方向發展，包括“三道紅線”也是為了讓行業健康的發展。

第二，從供需上講，近3年來，雖然2020年疫情影響，但是房價還是比較穩定的，在一個區間適當調整，沒有出現大幅度上漲或者下跌，市場調控是有的，城鎮化人口的紅利，包括去全球化，對整個行業來說還是好的。

第三，新的問題，土地端目前壓縮整個行業利潤，倒逼著企業做一些自身的提升，必須要向管理靠近，拓寬自身的發展，對自身的要求有一些提升，可能大家相對比較趨同，這種情況下，不能太樂觀，但是也不要太悲觀，要適應我們的政策，細分一些市場，加強管理，把成本降下來，把效率提升。

主持人：7到8分資本市場估值來講比較樂觀，估值還是整體偏低的，所以市場不是特別樂觀。

龍記泰信集團楊江輝：不管是從供給端和集中供應來看，還是從政策的出臺來看，有嚴重的分化，整個行業的資源要重新分配，成長型的房企必須有自己的打法，宏觀上7到8分，對于企業來說，一旦有好的戰略清晰的投資運營能力，不斷提升房企的產品能力。

大家房產顧飛：我可以打7分，但是房地產有一些不確定性，從政策層面來講是房住不炒。不確定性指的是新冠在國際上的影響，整個去泡沫還是有一些影響的。第二，政策層面確實在去泡沫，像深圳、杭州非常好的一些城市，二手房倒掛非常厲害。第三，之所以打7分，未來關鍵詞是分化，東西部的分化和開發商不同的分化很明顯。

中南建設唐曉東：打7分整個行業的基本面還在，量還在，但是是分化的。從房企布局角度來看，從投資布局來看，中型企業也好，如果城市群或者中心城市做得很好，我覺得比較看好，政策調控一定要重視，房地產行業和其他的行業不同的是調控是常態，特定的調控要適應這個常態，我的基本面判斷是7分，但是布局的能力以及布局的城市群非常重要。

主持人：調控是常態，調控這么嚴是不是不是常態，時間這么長。

康橋集團肖春和：我打8分，為什么這么說？我的觀點是大家談到現在目前來說政策三道紅線，企業的一些負債增加，不把銀行貸款控制，把整個經濟大幅度資金往行業走。如果國家調控，所有企業按照過程五道紅線做好管理做好經營，這是房地產行業的優勢。未來的人口可能會反盤，這些政策都是有的，黃金時間還有，管理上，我們有很多的空間，如果再精細化管理，對這個行業有幫助。

主持人：所謂的管控政策調控政策，是幫助企業發展畫好框了，在這里玩就行了。

韓飛宇：我打8分，第一個方面是危機，或者叫做穩定，國家的任何政策都是希望行業有一個長效機制，第二是基本——三新兩周期，第一新是新市場，整個行業的規模在控制，但是希望它在長效的情況下，逐漸呈現一個健康良好的態勢，第二新是新經濟，產生更多的玩法、運營、資產，比如說新農村的建設城鎮化建設帶來的機遇，第三新21年的地產，希望從產品端真正可以真正實現價值，做時間的朋友，成為一個周期，兩個周期，簡單說一個是硬件的周期，還是投入本身對于房屋品質的一個不懈的追求，此外，軟件的更新周期，運營，軟性服務的加入直接面向C端客戶的一個場景的合理的邏輯的解決的一種生活方式，讓大家從體驗和客戶的整個感受端來感受到我們做的產品的誠意。

樂邁陳梅：7.5分，兩個方面，第一是大好的機會，我們要思考的是未來的城市包括很多的新的東西，我們面對得挑戰是為什么對自己的房子不滿意。大家講過我們的房子是用來住的，不是炒的，住的是我們的家人，所有基于人性的產品服務管理運營都是對于開發商和我們是一個挑戰。

全筑股份孫海軍：我們供應商對這個行業又愛又怕，我打6到8分。，因為現在對房地產行業新的定義是我國經濟的壓艙石穩定器。房住不炒、三道紅線的政策，房地產發展面臨很多的困難和壓力，我希望供應商企業可以注意兩個變化，第一是不斷強化自身，加強人員調整，優化產品結構，注意加強資金管理，防范金融風險，聚焦新材料新工藝新應用，聚焦產品升級，加快產品轉型提高效率，做到這點然后再尋找新的賽道，投入新的方向中去，希望打的分更高，比8分還多。

老板電器洪偉光：我可以打8分，開發商渠道的發展給供應商帶來了比較大的機會，當然在整個政策調整下，住宅的金融屬性未來發揮越來越少，更多還是居住，居住可能對老百姓來講，從有房住，逐步轉化為住好房。2016年開始住宅精裝修發展比較快，一年交付量超過三百萬套，從可監控的數據發現，中檔以上的裝修標準從2018年開始逐步下滑。我們還是希望大家可以關心產品，關心給每一個業主，為他們的住宿或者生活創造一些符合他們需求的產品。

主持人：作為你企業本身度過這樣挑戰的狀況，各自企業選擇自己的競爭優勢是什么，供應商更喜歡跟什么樣的甲方合作？

中梁控股李和栗：房地產的分化使得一些企業考慮未來發展，考慮墊資，尋找分化市場的能力，外部找細分市場，內部把品質。今天一直強調高品質、高效率、高性價比，最起碼要去杠桿，這是大的方向，對外部細分市場，搞定二線三線，要緊跟需求，要客戶自己選擇，不能每一家企業自己做，要把選擇做好。

龍記泰信集團楊江輝：整體宏觀上行業規劃確實存在，核心詞一個是分化，第二相對論，不同類型的房企不同規模的房企不同打法的房企，只要有自己的資源，運用好不同的打法，應該是有生長的空間的，我們過去底層資產在西北和華東，今年實行上海和西安的雙重模式。

我們對自己特別樂觀，投資能力戰略非常清晰，怎么跟外部房企包括其他的上下游緊密合作，怎么找到自己的核心競爭力……回到行業規劃這個話題，對于成長的房企來說最核心的還是要注重投資能力，因為拿地的標準，拿地的競爭力和區域度，影響了金融杠桿合作杠桿。對我們來說要在熱點城市以外的地方打游擊戰，做好小的投資能力的把控，對企業來說雖然大的行業不怕，只要投資清晰，只要有好的心態。

大家房產顧飛：簡單講一下我們兩個戰略，第一，堅定不移走品牌戰略，最近幾年因為調控，有一些陣痛，一些大城市對房子不是特別滿意，我想強烈呼吁一下，我堅決反對全裝修，不是反對精裝修，是反對全裝修。房企做精裝修的初衷是綠色節能環保，做全裝修還不如毛胚，人為增加了一道浪費，我想這個一定是一個短期的行為，長期來講我現在認為房子很多，但是好的房子很少，未來我們要造一些好的房子，做出品牌，第一要堅定不移堅持品牌戰略。

第二，從產業布局的角度，大家房產提出1+2+N的全產業生產布局，1是商業地產，2是投資板塊，還有一些發展潛力的，產業布局為未來做一些布局，同時為了近期在一些商業相對更低一點，N在裝修，在物業、養老等等也做了一些布局，但是我想說明一點，我們一定不是做轉行，是做相關行業的布局。

中南建設唐曉東：每家企業自己要有自己清晰的戰略，政策變化，做好人力規劃和品牌，符合自己的東西，第二更多看到自己上下游能力的延伸和拓展，比如中南，我們自己兩條線，多航道，一起來做，我們想把自己簡單地從開發商變成又會開發又會運營又會服務的聯動的，可以發現新的市場，比如城市更新的市場，比如在新興產業化新興城鎮化過程中，可以捕捉到方向。其實今年大家不要回避問題，其實作為這樣一個監管政策之下，我覺得各家企業做好現金的管理，對內要看到投資的回報，真實反映財報。

康橋集團肖春和：小不等于弱，大不等于強，企業的戰略只要定位不是把規模的增長放在第一要務的情況下，這種標準來說是對行業利好的。從兩點說，對一些措施對于國家的政策調控，或者對一些供給的調控，從戰略上我們還是堅持“深耕+績效”，這個可以讓管理費用降低，品牌有提升，所以單在金融受到控制的時候，子彈打向該打的地方，這是戰略。第二戰術上講，還是管理，硬的效率可以再提升一點，投資的金融成本再高一點，營銷的溢價空間能不能多一點，品質再做好一點。

我覺得未來的房地產還是把戰略和戰術分清楚，把自己的管理做好，把自己的品質做好，客戶有很好的口碑，這樣可以做得更好。

當代置業韓飛宇：三個方面，第一方面還是投資，投資整體的戰略布局，我們要不斷進行相應的整合，變成更為集約式的，比如珠三角長三角京津冀，這樣更加集約，更加高效。

第二產品觀，我們要繼續堅持綠色科學地產的戰略產品觀，繼續發展道路，匹配現在整體的獲益，對不同的氣候區形成系統，技術進行迭代升級，結合末端的設備進行研發，當代置業采用除了取暖制冷整體的一套技術，同時解決了南方一直面對的除濕的問題，這是在細分領域做的事情，同時通過戰略性的方式把成本降下來，匹配產品的縱深的布局。

第三還是運營式的相互反饋，通過組建、物業產生相互賦能，相互鏈接，通過這樣的鏈接的方式，實現自己的產業IP與本身地產主業的相互的協同，讓長板更長，讓馬跑得更快。

樂邁陳梅：作為我們供應商來講，我們想追求品質，最重要的是可以創新，作為所有的傳統的制造業來講，我們一直追求每一個時間段有新的產品出來。樂邁石晶地板其實是一個新興綠色環保材料，作為企業來講更加關注環保安全健康，以及所有看得見看不見的數據，一些測評等等。對于新型的供應商，是創新型思想包容開放的企業一起探討這些材料。

全筑股份孫海軍：今年是十四五開局之年，有兩個重點的方向，一個重點方向的建設，第二是加快建設的步伐，近幾年全筑在跟上海地產的阿里和投拓，聯手助力于社區的建設一些新模式。在更新板塊，全筑與同濟大學分配資源，用前瞻性的思考，將我們的精神和智慧科技相關聯，從宏觀建設和微觀建設，城市更新的形態和格局，從研究到設計策劃到交付運營，全方位進行服務。全筑非常愿意和上游企業分享，攜手共同走向新的發展。

老板電器洪偉光：老板電器是一家從C端跨越到B端的實體制造業企業，我們做大做強和做長遠，從1979年建立到現在，穿越了多個階段，2013年已經完成了交接單，現金流很重要，選擇對老板肯定不會錯。

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