樓市話山論見：原來是房貸利率差，引發異?！俺捶繜帷?/h1>

日前，銀保監會發布消息，多家銀行因“貸后管理不到位”接連被罰。其中民生銀行大連分行被罰50萬，建設銀行大連金普新區分行被罰20萬，平安銀行臺州分行被罰79萬，華夏銀行呼和浩特分行被罰30萬。

多種跡象表明“貸后管理不到位”與房地產有關。罰款款額最高的平安銀行，其處罰決定書中明確指出違規事實含“信貸資金被挪用于購房”。此外，建設銀行相關處罰決定書中亦有提及房地產貸款業務問題。

貸款資金流向不明確，個人消費貸、抵押經營貸流入房市或為重要原因。

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2020年底，中國社科院發布報告稱，疫情緩解后購房需求得到釋放，11月份313個城市有228個房價同比上升，其中東莞市同比增長率高達40.9%。炒房熱未被完全控制，一些城市出現貸款炒房亂象。

開年以來，多地金融監管部門關注違規涉房資金，房地產金融監管持續升溫。

1月29日，上海銀保監局發布《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，提出強化首付款資金真實性審查，防范消費類貸款、經營性貸款違規流入個人住房貸款首付款資金，或通過偽造首付款支付憑證套取銀行貸款等行為。30日，北京銀保監局表示將嚴查個人信貸資金違規流入房市。

此外，廣東、河北、重慶等多地皆對房地產貸款業務發表講話，強調貸款集中度要求。據業內人士分析，由2020下半年延續至今，部分重要城市房地產市場持續的“炒房熱”，重要原因為個人信貸資金違規流入樓市。

利率倒掛催生泡沫

早在2020年4月，人民銀行深圳中支貨幣信貸處下發緊急通知，要求轄區內商業銀行針對房抵經營貸展開自查。隨后，深圳市中小企業局發文，稱騙取經營貸財政貼息一旦被發現，將對責任單位及個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪將移送司法機關。

春節前后，北京主管部門對樓市熱點成交區域展開排查，經營貸資金流向中責任缺失、惡意違規的銀行機構及助貸機構都從重從嚴查處。據相關媒體報道，部分使用經營貸購房者接到銀行催收電話，要求立即歸還信用貸款。

這類問題以前從未出現，如今卻頻頻爆發，或是多重因素下，房抵經營貸與房貸利率倒掛所致。

疫情影響下，去年多地財政皆針對中小企業進行經營貸財政貼息。當年2月，廣州市發布通知稱，上半年發放的個人經營性貸款，多行業在原利率水平上降低10%。北京諸多銀行房抵經營貸利率下降至最低3.85%。

此外，房貸利率開始與公開參考價LPR掛鉤，以廣州為例，首期房貸利率為LPR上浮50-55基點，約5.2%左右。而與此同時，房貸經營貸利率則通常在4.35%-4.75%之間。

可觀的利率差刺激了炒房者的投機心理，炒房熱使得泡沫愈發擴大，最終將更多人拖入違規挪用經營貸、消費貸的行列中。

嚴監管下仍有人鋌而走險

目前風聲緊，有可能會被查。

盡管公認如此，但仍有業務員稱可“曲線”實現消費貸、經營貸購房。據相關媒體調查，監管加碼之下，部分貸款中介亦有辦法規避審查，鋌而走險。

為防控個人經營貸款挪作他用，銀行通常會將款項打入借款人所營公司賬戶，而非其個人賬戶。為“曲線”規避，這些金融貸款、擔保公司為客戶提供的辦法主要有兩種：

辦法①客戶向金融貸款公司貸款進行買房，隨后向銀行申請個人消費貸、抵押經營貸來償還。

辦法②客戶委托金融擔保公司將銀行所批貸款提現，并匯入客戶提供的賬戶中。

兩種辦法皆可使銀行無法繼續追蹤，但皆需高額手續費、服務費。以報道中的兩家公司為例，第一種辦法所發放貸款若以先息后本方式償還，綜合年利率超12%，與經營貸、房貸利率相比儼然已成“高利貸”。第二種辦法，公司一般收取貸款總額的2.5%左右服務費，若需要“買公司”或利用第三方收款賬戶收款，則需額外收取1萬元左右費用。

多重管控之下，經營貸入樓市仍屢禁不止，如今或將迎來更多具體措施。

問題或將得到緩解

各地近期皆推出具體舉措，多從經營貸利率、額度、申請門檻、貸后審查以及購房準入資格等角度入手。

據相關媒體報道，北京多家銀行上調個人經營貸利率，提高準入門檻。廣發銀行某貸款經理稱：“此前利率可做到3.85%，如今已上調至4.95%”，同時他還表示，目前要求抵押房產證必須滿半年，公司法人、股東滿半年且需一年以上從業經驗。

此外，杭州樓市發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，加強住房限購，規定參與住房競拍者需符合限購政策，嚴格把關個人經營貸及消費貸審查。而深圳市銀行業內則傳出消息，住房抵押貸款評估將依據二手房成交參考價，降低評估價格，這意味著房抵經營貸數額上的驟降。

申請房抵經營貸購房，再將購入房抵押申請經營貸，再購房，再抵押，如此循環導致多地房市呈現虛假火熱。隨著諸多舉措嚴格實施，這種違規騙貸的行為或將迎來終結。

3月2日，中國銀保監會主席郭樹清在國新辦發布會上表示，當前房地產市場泡沫化、金融化傾向強，許多人買房不為居住，而為投機、投資，這種行為是危險的，持有諸多房產一旦面臨市場下落，將對個人財產造成很大損失。

針對房地產貸款市場的未來，郭樹清則稱：“去年房地產貸款增速數年來首次低于各項貸款增速，這一成績來之不易。相信房地產問題會逐步得到好轉?！?/p>

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