樓市話山論見：“限貸令”升級？銀保監會出手，3條貸款紅線，樓市風聲越來越緊

“限貸令”升級？銀保監會出手，3條貸款紅線，樓市風聲越來越緊

銀行貸款業務，再迎“強監管”。

2月20日，銀保監會發布了一個規范商業銀行互聯網貸款業務的通知，進一步細化了監管要求。

《通知》明確了三項定量指標，包括出資比例，集中度指標，限額指標。

出資比例，即商業銀行與合作機構共同出資發放貸款，單筆貸款中合作方的出資比例不得低于30%；

集中度指標，即商業銀行與單一合作方發放的本行貸款余額不得超過一級資本凈額的25%；

限額指標，即商業銀行與全部合作機構共同出資發放的互聯網貸款余額，不得超過全部貸款余額的50%。

這3個指標，可以理解為貸款的“3條紅線”。

其實，去年7月份，高層就已經發了一個商業銀行互聯網貸款管理暫行辦法，這一次的通知，可以看做“打補丁”式的升級，內容規定更加細化，要求也更嚴格。

拿出資比例來說，這一要求對互聯網貸款合作方無疑提出更高的出資要求。

證券時報2月20日報道說，一從事互聯網金融的銀行業人士透露，中小銀行與大型互聯網平臺合作聯合貸款時，合作方的出資比例有的只有10%－20%左右，現在直接提高到了30%，會淘汰更多沒有資金實力的平臺。

更重要的是，這份《通知》進一步明確：嚴控互聯網貸款跨地域經營，強調地方法人銀行開展互聯網貸款業務的，不得跨注冊地轄區開展。

這么一來，除了民營銀行以外，肯定會對當前不少地方中小銀行的業務帶來沖擊，未來不符合資質的銀行和平臺將無法“聯手發貸”了。

在去年的“螞蟻事件”中，我們已經領教了什么叫“大而不能倒”，什么叫“牽一發而動全身”。

銀保監會消費者權益保護局局長郭武平曾指出：現在大多數打著“普惠”旗號的互聯網貸款，與銀行業務沒有任何本質區別，手續費還比銀行高，與其普惠金融理念不符，實際上是“普而不惠”。

此外，不少金融科技公司存在過度收集并濫用客戶信息、信息管理不當的問題，在消費者不知情的情況下，其信息在平臺方、支付機構、出資方等之間流轉，侵害了消費者信息安全權。

這份通知，矛頭就是指向亂象叢生的各類平臺貸款，簡而言之，就是兩句話：控制資金杠桿，限制異地經營。

事實上，這是“限貸令”的升級。

很多朋友已經知道，從今年開始，央行、銀保監會正式實施房地產貸款集中度管理制度，給每一家銀行規定了“房地產貸款余額占比”和“個人房貸余額占比”。

比如，六大國有大行(工農中建、郵政、交通）、國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。

招行、農發銀行、浦發、中信、興業等17家中型銀行，為第二檔，兩個上限分別為27.5%和20%。

在“限貸令”下，投向房地產的資金大幅減少，銀行為了壓降房地產相關貸款，部分城市一季度房貸額度甚至縮水了60%。

房貸額度一旦開始設限，房貸利率就不可避免會上升。

2021年2月，貝殼研究院監測的52城主流首套房貸利率5.32%，二套利率5.60%，環比均提升3個基點，且增幅較此前兩月擴大。

而此次針對互聯網貸款的措施，往大里說，遏制了“資本的無序擴張”，往小里說，意味著炒房客又少了一條“熱錢”投機的渠道。

最近兩年，深圳、杭州等金融體系發達的城市，都是投機客高度活躍的地方，各種各樣的貸款最終都是為了買房，網貸、小貸、過橋貸款、消費貸、經營貸，各類資金流入樓市，“萬人打新”的現象層出不窮，學區房價格一漲再漲，確實到了“整頓”的時候了。

不管來自哪個渠道的貸款，都已經深度捆綁了房地產行業。

1998-2018年，20年的時間中，全國均價從1854元上漲至8542元。

從2004-2017年，13年的時間，我國個人購房貸款余額從1.6萬億元增至21.9萬億元，增幅達13.7倍。

舉個例子，主要信托的資金去向，接近20萬億（一半左右）流到房地產，還有20%左右流到金融，這部分可能也是進入私募，最終也是進入房地產。

真正跟實體企業有關的，也就是20%左右，能進入工商企業的資金連10%都不到。

在2008年以后，金融體系中最重要的抵押品就是土地和房產。各城市進行土地開發、招拍掛，將生地整成熟地，向金融機構申請融資支持，或者直接在市場發債融資，而中小企業的融資，也基本依賴老板和企業主的房屋抵押，更不用說個人購房者及房企的貸款了。

不管是銀行對房地產“限貸”，還是互聯網平臺的“限貸”，都意味著樓市的風聲越來越緊。

表面上理解，只是金融體系“切香腸式”的逐步調控，實質上看，都是高層要解決經濟“脫實向虛”的問題，給產業升級保駕護航。

在難熬的2020年，正是有中國單年超700億件快遞的強大物流體系，6個月出口1500億只口罩的強大生產力，讓14億人用8個月時間贏下了寶貴時間窗，才有了傲視全球經濟的一枝獨秀。

制作業作為“國之重器”，既是一座城市的根基，也與我們每個人息息相關。

理解央行、銀保監會的良苦用心，擺脫房地產“大拆大建”的路徑依賴，我們的下一代，才不必因為幾十平米的鋼筋水泥而煩惱。

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