樓市話山論見： 2021年初,中國一二線樓市會出現拐點嗎？

2021年初不久，中國一、二線樓市迎來了一波密集調控。中國住房和城鄉建設部副部長倪虹率隊赴上海、深圳等地對房地產市場進行調研和監管。倪虹強調，要在發現問題時及時采取措施，引導良好預期，堅決遏制投機炒房。

過去一周，上海、深圳等一線城市不斷出臺政策收緊調控。1月21日晚，上海發布“上海十條”調控新政。四天后，上海出臺了“封堵”措施，將法國拍賣行納入限購范圍。深圳一周三次出臺樓市收緊措施，包括要求家庭購買商品房，只能以有購房資格的會員名義登記，處罰涉嫌非法購買“網絡名人新盤”華潤城潤西一期等12人。值得注意的是，最近，實質性的管制和控制措施已經開始出現。有媒體透露，最近廣州、深圳房貸緊張，購房者需要排隊貸款。另據報道，廣州四大銀行27日開始上調房貸利率。變更后，廣州首套房貸利率為5.2%，第二套房貸利率為5.4%。

不同于“打補丁”的政策升級，房貸利率和首付一直是樓市的“七寸”。廣州為什么從房貸監管？主要原因是去年廣州按揭貸款數額較大，樓市火爆。去年，廣州共有22萬套新房和二手房成交，成交規模達到歷史第二高，成交金額創歷史新高。二手房價格普遍超過每平方米3萬元，在全國70個大中城市中排名第九。

去年年底和今年1月，廣州樓市是年底。近期收緊房貸是為了從額度和利率上給當地樓市降溫。這可能是全國樓市的一個信號，尤其是樓市火爆的地方。去年我國社會融資規模很大，住房貸款也處于歷史高位。一些基金“披著實體經濟貸款的外衣，甚至是中小貸款”進入樓市。這是嚴格監管的對象。去年以來，中國一直強調加強房地產金融的宏觀審慎管理，這與最近許多地方貸款額度緊張有關。除廣州外，據悉，無錫、鄭州、東莞、佛山等城市也開始收緊銀行貸款額度。

房貸額度控制和貸款利率提高會直接增加購房成本，樓市會降溫嗎？

購房成本增加，貸款節奏拉長，將對房產交易產生很大影響。當下許多城市房產價格已創新高，而多數買房行為要通過杠桿，融資額度受控將直接影響市場，當然，這還取決于后續的政策力度。目前，以廣州為例，廣州銀行利率上浮的幅度，對樓市的沖擊并不會太大。不過，如果貸款額度持續受到管控，貸款發放周期拉長，這將意味著交易節奏放緩，樓市交易量也會下降，類似于股票市場上換手率下滑，資產熱度就會受到沖擊。

本輪樓市行情是否會見頂回落？專家認為，這需要看房貸政策的管控是否進一步擴圍。目前已經出現這種跡象，近期宣布收緊樓市的一二線城市不斷增多，房貸額度緊張的地區也在增加。如果后續調控政策特別是房貸持續加碼、擴圍，本輪樓市周期大概率會見頂回調。

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